▼インボイス制度についてはこちらもチェック！

インボイス制度とは

インボイス制度について、基本的なポイントを押さえておきましょう。この制度は2023年10月1日から本格的に導入されるものです。登録の受付は、2021年10月から始まっています。

インボイス制度は、消費税に関連する仕入税額を控除するための方式のことをいいます。インボイス制度について理解を深める前に、まずは消費税の仕組みについてみておきましょう。 消費税は、勘定科目でいうところの「仮受消費税」と「仮払消費税」の差額を計算して納めます。

たとえば、その年に15万円が「仮受消費税」として、10万円が「仮払消費税」として計上されている場合、差額である5万円を消費税として納めます。 これが、仕入税額控除です。仕入税額控除があることで、生産と流通で消費税が重複しないようになっています。

インボイス制度の導入後は、仕入税額控除のために適格請求書が必要となります。適格請求書には、従来の内容に加えて、適格事業者としての登録番号と適用税率、そして税率ごとに区分した消費税額などが記載されます。適格請求書は、適格請求書発行事業者として登録されている事業者のみが発行できます。

 

インボイス制度による不動産賃貸業への影響

インボイス制度の導入によって発生する不動産賃貸業への影響についてみていきましょう。インボイス制度が導入されると、課税事業者の多くは、取引先に適格事業者としての登録を求めるようになります。仕入税額控除のためには適格請求書が必要であるためです。

ただし、インボイス制度は消費税に関係する制度であるため、消費税が課されないものに関してはこの制度の範囲には含まれません。 不動産賃貸業の場合、住宅や土地の家賃、家賃に含まれている駐車場賃料、土地の売却による収入など、これらは消費税が課税されません。 一方で、店舗や事業所、倉庫、駐車場の賃貸収入、マンションなど賃貸建物の売却収入など、これらは消費税の課税対象となります。 以上を踏まえ、不動産賃貸業への影響をみていきましょう。

事業用物件の貸主が免税事業者である場合に想定されること

店舗や事業所、倉庫、駐車場の貸主（売り手）が免税事業者であるケースを想定してみましょう。免税事業者とは、年間の課税所得の金額が1,000万円以下の事業者のことをいいます。この場合、特別な手続きをすることなく、消費税の納税が免除されます。

しかし、借主（買い手）の視点で考えてみるとどうでしょうか。貸し主（売り手）が適格事業者ではないため、適格請求書を発行してもらえません。借主（買い手）としては、仕入税額控除が受けられなくなることで、このままでは結果として消費税の負担が増えてしまいます。

こうなると、借主（買い手）側は以下2つの対策をとることが考えられます。 1つ目は、受けることができるはずだった仕入税額控除の分、消費税の金額だけ賃貸料を減らしてもらえないか貸主（売り手）と交渉する案です。借主としては妥当な考え方に思えるかもしれませんが、この場合貸主（売り手）側の利益は少なくなります。 2つ目の案として、貸主（売り手）が適格事業者の別物件への移転も考えられます。

ですが、移転には相応のコストがかかります。よって、現在契約を結んでいるのであれば、1つ目のアイデアが優先的に考えられるでしょう。

しかし、募集中の物件の場合は事情が異なります。新しく物件を探す場合には、わざわざ仕入税額控除が受けられない物件を選ぶ理由がないため、適格請求書を発行できる事業者と比べると、機会損失になる可能性があります。

取引が減少する可能性がある

店舗や事業所、倉庫といった事業用の賃貸物件を購入する際、インボイス制度が導入されるまでは還付される消費税によって金銭的メリットが期待できました。

先述のように、納めるべき消費税の金額は「仮受消費税」と「仮払消費税」の差額によりますが、このうち払っていたもののほうが多ければその分が還付されるためです。 不動産の売買は、大きなお金が関わってくる取引です。

そのため、その分発生する消費税も多くなります。購入する側としては多くの消費税を払ったことで、その分が還付される可能性がありました。

しかし、インボイス制度の導入後は、売り手が免税事業者の場合、こういった金銭的メリットが得られなくなります。そのため、免税事業者であるということが原因で、買い手が減少してしまう恐れがあります。

インボイス対応で大家が気を付けるべきポイント

先述のように、インボイス制度の導入によって不動産賃貸業には多くの影響が発生すると懸念されます。解説した通り、オーナーや借主が免税事業者なのか、それとも適格事業者なのかによって負担がどうなるか大きく変わってきます。 とくに事業用物件を手がける場合は、注意が必要です。

適格請求書発行事業者として登録する必要があるのかは、取引の状況によって異なるため、慎重な検討が必要です。適格事業者として登録すれば、適格請求書の発行が可能となります。一方で、課税事業者への転換や適格請求書等保存方式への対応など、負担が大きくなります。

インボイス制度の導入に向けて必要な準備をおこなうこと

インボイス制度の導入による影響は、多くの事業者に及びます。不動産賃貸業も同様です。とくに免税事業者の場合は、インボイス制度に対応し、適格請求書発行事業者になる必要があるのかを判断しなければなりません。 登録すればその分事業負担も大きくなります。自身の事業や取引先の状況を踏まえ、制度への対応を検討することをおすすめします。